Taxation location meublée type « Airbnb »

L’exemple d’airbnb est moteur d’une nouvelle économie de partage. Booking est un peu différent mais attire aussi des particuliers.
Airbnb ou d’autres sont des plateformes qui permettent de mettre en relation des particuliers entres eux afin d’offrir ou échanger des services qui, en principe, restent dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé de chacun.
A côté de cette théorie fort simple, il est apparu que différentes pratiques s’apparentent plus à un but économique non avoué afin de dégager des bénéfices plutôt que la simple mise en valeur de son patrimoine dans un but de conservation.
Chaque situation répond à des éléments de faits difficiles à rassembler dans des cas identiques. La présente contribution a pour objectif de permettre au professionnel de trouver des pistes et de valider la situation concrète à laquelle il est confronté.
Airbnb paient ses impôts et la TVA selon ses propres règles sur les marges ou commissions conservées pour ses services de plateforme. A ce jour aucune plateforme immobilière n’est agréée afin de répondre aux conditions du régime fiscal de l’économie entre particuliers.

I. Impôt direct
En l’absence de méthode économique particulière, lorsque le propriétaire « se contente » d’indiquer sur une plate-forme qu’il met son bien immeuble ou une partie de celui-ci en location court terme, il peut être supposé qu’il n’existe pas de « méthode économique (auparavant « commerciale ») ».
Cette notion est très factuelle et va donc dépendre de plusieurs éléments comme la volonté de dégager des gains ou simplement de gérer un patrimoine privé en personne prudente et diligente.
Également la fréquence des opérations effectuées est prépondérante, de même que la liaison entre les opérations, leur importance et l’organisation que cette activité nécessite. Sans oublier les aspects financiers, à savoir que le propriétaire a emprunté ou non le capital du bien mis en location ou encore du fait que cette activité complémentaire a un lien étroit avec une autre activité principale, etc.
a) Revenu immobilier privé
Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs dépend de la qualité du locataire. Pour faire simple, le revenu locatif découlant de l’usage à des fins privées est imposable sur la base du revenu cadastral en application de l’article 7, par. 1, 2°, a à b bis, CIR.
Dans le cadre de la location de nature privée et non professionnelle, le code [x106] de la déclaration IPP est utilisé. Ce revenu de l’immeuble n’est pas un revenu divers car le nouvel article 90, al. 1er, 1°bis, CIR exclut expressément les revenus immobiliers comme ceux issus de la location AirBnb (loi-programme du 1er juillet 2016, entrée en vigueur le 14 juillet 2016 et loi du 18 juillet 2018 relative à la relance économique et au renforcement de la cohésion sociale).
Le revenu cadastral (RC) afférent à l’immeuble loué ou à la partie d’immeuble est repris sous ce code, il est indexé et majoré de 40% pour, ensuite, être taxé au taux progressif comme revenu immobilier. Les éventuels intérêts sont déductibles dans les limités des règles fédérales et régionales.
Le RC doit-il être proportionné au nombre de jours mis en location et peut-être pas loué ?
Depuis la loi du 8 mai 2014, en vigueur avec l’exercice 2015, le calcul de la proportion du RC est effectué en jour et plus en mois.
Dans la mesure ou seulement quelques plages horaires ne sont proposées sur l’année, comme les vacances scolaires, le propriétaire peut tenter de proratiser le RC en démontrant que le reste de l’année ce bien immeuble est occupé à d’autres fins. Le fait de prétendre qu’il est resté libre et que les locations en période de vacances sont uniquement effectuées afin d’opérer une maximalisation des revenus, peut d’abord entrainer une taxation à titre professionnel et, ensuite, ne pas permettre la proratisation du RC.
Le RC doit être aussi proportionné lorsqu’il s’agit de la propre habitation du propriétaire. Un taux de surface de la pièce ou de la partie d’immeuble est déterminé et appliqué au RC.
Par contre, comme nous le verrons en TVA, souvent la location Airbnb est « meublée avec services ».
Quid de la taxation des revenus issu des bien meubles et des services annexes (accueil des hôtes, petit déjeuner éventuel, frais d’énergie, Internet, wi-fi, télévision et d’entretien du bien immeuble à la sortie) ?
Revenu du meublé
L’article 17, par. 1er, 3°, CIR précise que, lorsque le loyer pour le revenu immobilier comprend une partie relative à la location de meubles et que la convention de location ne prévoit pas de prix distinct, 40 % de l’indemnité globale est censé se rapporter aux biens meubles loués. Ce revenu est alors à déclarer en revenu mobilier [X200] (taux distinct de 30%) et un forfait légal de charges de 50% est appliqué.
Revenu des services
L’article 90, al. 3, CIR précise que, lorsque le loyer pour le revenu immobilier comprend des services et que la convention de location ne prévoit pas de prix distinct, 20 % de l’indemnité globale est censé se rapporter à ces services. Ce revenu est alors à déclarer en revenu divers [X156] (taux distinct de 33%).
Le mieux est sans doute de prévoir une répartition plus équitable de ces services en fonction de vos dépenses réelles. Le souci par contre est de faire signer cette convention au locataire car le contrat est formé par la plateforme Airbnb qui encaisse et vous reverse le prix diminué de sa commission. Probablement le locataire ne voudra pas signer un document supplémentaire, d’autant qu’il ne serait pas dans sa langue natale.
A ce jour, étant donné qu’aucune plateforme de location de bien immeuble n’a été agréée par le Roi, le régime favorable des revenus de l’économie entre particuliers (revenu brut diminué d’un forfait de charge de 50% et imposé au taux de 20% selon les articles 91/1 et 171, 3°bis, premier tiret, CIR) ne peut être appliqué.
Exemple sans service de petit déjeuner ni de restauration mais avec nettoyage et draps fournis
• RC de 540 EUR et partie louée en AirBnb d’un tiers, soit 180 EUR ;
• Recette brute annuelle de AirBnb de 5.000 EUR ;
• Intérêts du crédit hypothécaire non absorbé par les autres déductions admises de 260 EUR ;
• Charges déductibles annuelles liées à la location (assurance, énergie, TV, internet, entretien, draps) de 800 EUR ;
 Revenu immobilier : ((RC 180 * 1,7863 * 1,4) – 1.300 intérêts) * 50% (taux marginal à valider) = 95 EUR.
 Revenu mobilier : (5.000 * 40% – 50% frais) * 30% = 300 EUR.
 Revenu divers : ((5.000 * 20%) – 800 ) * 33% = 66 EUR
= Impôt direct annuel total dû : 95 + 300 + 66 = 461
Bénéfice annuel direct engendré : 5.000 – 800 – 461 = 3.739 EUR (les autres dépenses comme le précompte immobilier ou les intérêts du crédit auraient de toute manière dus être payés)
b) Revenu immobilier professionnel
Le caractère professionnel de l’activité doit être évalué au cas par cas sur la base d’un ensemble de circonstances de faits telles que notamment le mode d’acquisition des biens, l’existence ou non d’emprunts, le nombre d’immeubles loués, les méthodes commerciales, économiques utilisées, l’importance de l’activité, etc.
En cas de doute, soit sur la qualification fiscale de revenus, soit sur les obligations en matière de TVA, la personne concernée peut se renseigner auprès d’un professionnel, son contrôleur fiscal ou solliciter une décision anticipée.
Dès lors que soit propriétaire est organisé en activité professionnelle comme certaines chambres d’hôtes ou que le locataire agit à titre professionnel et déduit le loyer dans ses frais professionnels, la location n’a plus la nature privée.
Le revenu locatif découlant de l’usage à des fins professionnelles est taxé sur base du revenu réellement perçu, selon l’article 7, par. 1, 2°, c, CIR.
La taxation intervient dans le revenu professionnel, au cadre XIX « Profits » de la partie 2 en revenu d’activité lucrative au code [X650].

II. TVA
La location est-elle simple, passive ne générant pas une valeur ajoutée significative, (chambre sans services) ou avec services comme l’accueil, le petit-déjeuner et l’entretien ?
Les espaces sont-ils privatifs ou c’est un peu comme dans certaines « locations » Airbnb où seulement une partie du bien immeuble en commun est mis à disposition ?
a) Location exonérée en B2C
La location immobilière passive, sans service spécifique, est exonérée (Cass., 22 juin 2012, F.11.0090.F). Il s’agit dès lors d’ »Octroyer au preneur, pour une durée convenue et contre rémunération, le droit d’occuper un immeuble comme s’il en était propriétaire et d’exclure toute autre personne du bénéfice d’un tel droit » visé à l’article 135, paragraphe 1er, sous l), de la directive TVA transposé en droit belge par l’article. 44, par 3, 2°, CTVA.
Aussi, lorsqu’il ne s’agit pas d’une simple location passive au sens de la TVA, l’exemption n’intervient pas.
b) Location taxée en TVA en B2C
Dans le cas contraire, la dérogation de l’article 135, par. 2, al.1, point a) de la directive TVA s’applique (art. 44, par 3, 2°, a), troisième tiret, CTVA) et la redevance d’occupation est taxée en TVA.
Sont exclues de l’exonération TVA, les opérations d’hébergement telles qu’elles sont définies dans la législation des États membres qui sont effectuées dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire, y compris les locations de camps de vacances ou de terrains aménagés pour camper.
Airbnb est considéré comme un secteur ayant une fonction similaire au secteur hôtelier ? Assurément selon le secteur HORECA qui dénonce sans cesse la concurrence qu’elle juge « déloyale » des privés qui louent leurs immeubles ou une partie de ceux-ci.
Cette expression « secteurs ayant une fonction similaire » doit être interprétée largement étant donné qu’elle a pour objet de garantir que les opérations d’hébergement temporaire, analogues à celles fournies dans le secteur hôtelier, qui sont en concurrence potentielle avec ces dernières, soient imposées en TVA.
Il existe donc une marge d’appréciation et la mise à disposition de pièces d’habitation, doit être distinguée de la location d’un bien immeuble sur une plus longue durée.
L’appréciation de la courte durée pour conclure que de la location est taxée en TVA est donc un critère déterminant (CJUE, 12 février 1998, C-346/95, Blasi). En général, le séjour dans un hôtel ou établissement similaire comme Airbnb est plutôt bref et celui dans un appartement à usage locatif passif assez long.
De telles locations de court séjour se distinguent essentiellement des locations exonérées d’immeubles à usage d’habitation par la nature temporaire de l’hébergement. En toute hypothèse, les locations de courte durée sont davantage susceptibles d’impliquer des prestations de service additionnelles telles que la fourniture de draps et le nettoyage des parties communes des bâtiments ou même de l’appartement lui-même. En outre, elles impliquent une exploitation du bien plus active que les locations de longue durée, dans la mesure où elles requièrent une surveillance et une gestion plus importantes.
Tous ces éléments sont la raison de la taxation des locations de courte durée de moins de six mois. Ce critère de six mois est facile à utiliser et offre une certitude juridique, qui permet de distinguer l’hébergement de courte durée, similaire à celui assuré par le secteur hôtelier, de la location de longue durée d’immeubles à usage d’habitation, pour laquelle la directive TVA prévoit une exonération.
Etant donné le caractère restrictif de l’interprétation des dérogations ou exonération au système général de base qui prévoit la taxation de toute opérations en TVA, il appartient au propriétaire qui loue pour une durée inférieure à six mois de démontrer son intention de louer son immeuble à usage d’habitation pour une plus longue durée mais que la nature fondamentalement temporaire des séjours d’Airbnb l’empêche de procéder de la sorte.
Cette démonstration ne sera pas simple. En effet, la location est à long terme et satisfait aux conditions fixées à l’exonération uniquement lorsque le propriétaire prouve qu’il existe, dès le départ, une intention de fournir un hébergement d’habitation pour une durée d’au moins six mois. Ce n’est pas le cas des opérations avec AirBnb.
Dans le cas d’une location de courte durée taxée, l’application de la TVA est à ventiler selon la nature des opérations accessoires, non obligatoires et non incluses dans le prix de base pour l’accueil, l’occupation et l’entretien,
Les prestations sont donc de plusieurs natures :
1 Chambres avec petit déjeuner, frais d’énergie, Internet, télévision, soumis au taux de 6% (sauf les boissons alcoolisées ou le tabac à 21%)
2 Prestations d’accueil des hôtes et d’entretien du bien immeuble, mis à disposition de linges de maison, etc. = accessoire obligatoire de la prestation 1 et donc absorbée dans le taux à 6%.
3 Prestation de restauration consommée sur place, en chambre ou non, indépendante de 1, soumis au taux de 12% pour la nourriture et 21% sur les boissons
La qualité du client n’a aucune importance et la règle ne diffère pas en B2B, en B2C ou en B2G
Le régime de la franchise de base de l’article 56bis CTVA est possible sous option.
c) Location en B2B
Depuis le 1er janvier 2019, dès que le locataire est un organisme agissant à titre économique et on de nature privée, la location court terme de moins de six mois est d’office taxée en TVA.

III. Commissions retenues par AirBnb
L’administration fiscale s’efforce d’inventorier les données disponibles sur le web et d’enquêter au sein de l’entreprise Airbnb et de ses cocontractants. L’un des problèmes réside dans le fait que la TVA sur les commissions est régularisée par Airbnb Irlande, siège de la société mère.
Les loueurs belges ne sont pas déclarés par le biais du listing intracommunautaire établi par Airbnb Irlande, ce qui ne facilite pas leur identification.

Jean Pierre RIQUET
Juriste-fiscaliste chez Juristax
21 IX 2019